Comissão de corretagem no imóvel na planta: Tema 938, Tema 1.099 e o prazo de dez anos

Na planta, a comissão quase nunca aparece como linha solta no extrato do banco. Vem no contrato, no boleto da construtora ou no recibo da imobiliária do stand. O Tema 938 do STJ validou a transferência ao comprador desde que o preço total da unidade tenha sido informado com o valor da corretagem em destaque. Sem destaque, a cláusula enfraquece.

A pretensão de atacar a corretagem só por “abusividade da cláusula”, sem falar em resolução do contrato, prescreve em três anos na tese do próprio Tema 938. É o prazo de quem discute a forma da cobrança, não o desfazimento do negócio.

Quando o pedido nasce do atraso da entrega e da resolução por culpa da incorporadora, o prazo é outro. O Tema 1.099 (REsp 1.897.867/CE) fixou dez anos, art. 205 do Código Civil, contra a construtora ou incorporadora, contados da ciência de que ela recusou a restituição integral. Não se aplica, nesse recorte, o triênio do enriquecimento sem causa.

A Lei do Distrato, no art. 67-A, § 5º, diz que a comissão é paga pelo adquirente diretamente ao corretor e não integra o preço do imóvel. Isso organiza o fluxo de caixa da venda. Não autoriza a incorporadora a recusar a devolução quando foi ela quem deu causa ao distrato. O ônus da restituição ao comprador recai sobre quem vendeu a unidade, não — em regra — sobre o corretor que já prestou a mediação.

O art. 725 preserva a remuneração do corretor diante do arrependimento das partes. O art. 723 corta essa remuneração se a desistência nasceu de gravame, ação ou risco que o profissional deveria ter informado. São dois artigos, duas provas.

Na prática de stand, o dossiê mínimo é o quadro-resumo, o destaque da comissão, o comprovante de pagamento e a carta que formalizou o atraso ou a recusa de devolução. Sem data de ciência, o prazo de dez anos fica no escuro.

A SECAF lê o contrato da planta e a via certa — três anos ou dez — antes de protocolar. Sem juntar Tema 938 e Tema 1.099 na mesma frase como se fossem a mesma tese.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.