Lei do Distrato: o que o comprador reavê e o que a construtora pode reter

Quem pesquisa “lei do distrato imobiliário o que a construtora pode reter” mistura duas rotas. Uma é a desistência ou o inadimplemento do comprador. Outra é o desfazimento por culpa da incorporadora. A Lei 13.786/2018 trata sobretudo da primeira. A Súmula 543 do STJ governa a segunda.

No art. 67-A da Lei 4.591/1964, se o contrato se desfaz por iniciativa ou mora grave do adquirente, ele reavê o que pagou diretamente ao incorporador, atualizado, menos a comissão de corretagem e a pena convencional. A pena não pode passar de 25% do que foi pago. Com patrimônio de afetação, a lei admite até 50%. Em relação de consumo, a Terceira Turma do STJ tem lido o teto com o CDC e limitado a retenção global — inclusive despesas de comercialização — a patamar próximo de 25% sobre o efetivamente desembolsado, não sobre o preço de tabela.

A base de cálculo é o ponto que mais dinheiro move. Percentual sobre o valor do imóvel, e não sobre as parcelas quitadas, é o retrato clássico da cláusula que o foro reduz. Taxa de fruição, quando a unidade já estava à disposição, corre à parte e exige prova de uso ou de disponibilização real.

Se a obra passa da tolerância de 180 dias do art. 43-A, a rota muda. O comprador pode resolver por culpa da incorporadora, pedir a devolução integral e a multa legal de 1% ao mês sobre o que pagou, ou permanecer no contrato e cobrar a mora da entrega. A multa da resolução e a multa de quem fica não se somam. Juros de obra cobrados depois do prazo perdem causa.

Comissão de corretagem, SATI e “taxa de expediente” não viajam juntas. SATI e rubricas de serviço jurídico embutido na venda da unidade seguem abusivas na linha do STJ. Corretagem validamente destacada no Tema 938 só deixa de ser restituível na desistência do comprador. Na culpa do vendedor, volta com o restante.

Patrimônio de afetação, data do contrato (antes ou depois de dezembro de 2018) e a ocupação da unidade alteram a planilha. Contrato de 2016 não se lê com o mesmo art. 67-A do contrato de 2023. Multipropriedade e loteamento pedem recorte próprio: o silêncio da lei setorial não autoriza retenção cega.

O primeiro ato útil continua sendo a notificação com a conta. Pedir “tudo de volta” sem separar sinal, amortização, corretagem e juros de obra enfraquece o acordo e a petição.

A SECAF monta a planilha a partir do contrato, do cronograma e dos boletos. Ribeirão Preto e o interior. Sem percentual inventado no primeiro atendimento.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.