IPTU pode ser calculado pela metragem do imóvel?

Quem recebe o carnê do IPTU e percebe que a alíquota aplicada ao imóvel muda conforme a metragem (por exemplo, um percentual maior a partir de determinada área construída) costuma perguntar se isso é permitido. A dúvida ganhou peso depois que o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1593784) e decidiu que é inconstitucional a fixação de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel por lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29/2000. É preciso separar dois assuntos: o valor unitário do metro quadrado na planta de valores serve para apurar o valor venal, que é a base de cálculo, e é questão distinta da alíquota, que é o percentual aplicado sobre essa base. O ponto de partida constitucional está no art. 156, §1º, da Constituição Federal: o inciso I admite a progressividade do imposto em razão do valor do imóvel, e o inciso II admite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso. A metragem não aparece entre esses critérios. A progressividade no tempo, do art. 182, §4º, II, tem finalidade urbanística e é outra hipótese.

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (art. 33 do Código Tributário Nacional). A decisão do STF trata da alíquota: a área não pode servir de critério para escalonar o percentual cobrado. Isso não significa que a metragem desapareça da conta, pois ela segue podendo integrar a apuração do valor venal, como ocorre quando a planta de valores multiplica a área pelo valor unitário do metro quadrado. Para verificar a situação de um imóvel, o contribuinte deve reunir três documentos: o carnê ou lançamento, a lei municipal que fixa as alíquotas, com a data de sua publicação, e a planta de valores do município. A data da lei importa, porque a tese se refere a lei municipal posterior à EC 29/2000, e é nesse conjunto de documentos que se percebe se a alíquota varia conforme a metragem ou se a área apenas compõe o valor venal. A leitura do acórdão completo também é indispensável, porque a ementa e as notícias nem sempre reproduzem os limites exatos da tese.

A data é o ponto mais sensível. O mérito do ARE 1593784 encerrou na sessão virtual de 5 de agosto de 2026, e a ata foi publicada em 12 de agosto de 2026. Ao decidir sobre os embargos de declaração, em outubro de 2026, o STF modulou os efeitos: a proibição produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, e as cobranças e os pagamentos anteriores a esse marco são, em regra, preservados. Ficam fora dessa regra os processos administrativos e as ações judiciais já pendentes de conclusão naquela data, o que exige análise caso a caso. Também é preciso cautela com lançamento anterior ao marco cujas parcelas foram cobradas ou pagas depois dele: nessa situação, o alcance da modulação deve ser confirmado no acórdão dos embargos. No caso de Chapecó (Lei Complementar municipal 639/2018), o Município informou que as restituições poderiam chegar a cerca de R$ 14 milhões; o STF acolheu os embargos para modular os efeitos, e não se deve ler essa decisão como regra geral sobre devolução de valores. O que a decisão não é: não é isenção, não extingue o IPTU, não autoriza o contribuinte a deixar de pagar e não impede a progressividade do imposto em razão do valor do imóvel. Municípios que ainda tenham alíquota escalonada por área em lei posterior à EC 29/2000 não podem aplicá-la em lançamentos posteriores a 12/08/2026 e precisam adequar sua legislação.

Para pessoa física, o caso mais comum é o de um imóvel residencial com lançamento anual. A pergunta prática é se o carnê de 2027, por exemplo, foi calculado com alíquota que depende da área; esse exemplo se refere a lançamento posterior a 12/08/2026, ao qual a decisão se aplica, desde que a lei municipal em que se baseia seja posterior à EC 29/2000. Quanto às cobranças e aos pagamentos anteriores ao marco, a modulação os preserva em regra, e discuti-los só tem espaço se já houver processo administrativo ou ação judicial pendente de conclusão em 12/08/2026, o que deve ser verificado caso a caso. Para pessoa jurídica, a lógica é a mesma, mas o volume costuma ser maior: empresas, incorporadoras e holdings com vários imóveis precisam mapear cada matrícula, cada inscrição municipal, a lei aplicável e a data de cada cobrança e pagamento, porque o efeito muda conforme o exercício. Em ambos os casos, quem identificar cobrança possivelmente indevida deve verificar os prazos de impugnação previstos na legislação do próprio município antes de tomar qualquer medida.

O escritório Leonardo Cortese Secaf, em Ribeirão Preto, analisa questões de IPTU de proprietários e de empresas e holdings com imóveis no município e na região. A análise começa pelo lançamento e pela lei municipal aplicável. Nenhum caso se resolve apenas com a leitura de uma notícia: cada imóvel depende de sua inscrição, da data da lei, da data da cobrança e do pagamento, da existência de processo pendente e dos documentos disponíveis. Não há resultado garantido nem valor padrão para esse tipo de análise, que depende das particularidades de cada situação.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.