Nova lei do aluguel em 2026 é verdade? O que mudou na Lei do Inquilinato

Quem pesquisa "nova lei do aluguel 2026" encontra textos afirmando que a Lei do Inquilinato foi substituída e que os contratos passaram a exigir forma escrita e garantia única. Não houve nova Lei do Inquilinato em 2026: a Lei 8.245/1991, que disciplina a locação de imóveis urbanos, segue como base do regime. A lei já recebeu alterações pontuais ao longo dos anos, como a da Lei 12.112/2009, que tratou de temas como garantias e ações de despejo, mas isso é diferente de uma lei nova em 2026. O que existe de novo no ano está na área tributária: a Lei Complementar 214/2025, alterada pela Lei Complementar 227/2026, definiu as regras do IBS e da CBS, inclusive para locação. 2026 é ano de teste e transição: a CBS passa a incidir sobre a locação a partir de 2027, e o IBS é implantado de forma gradual, conforme o cronograma da LC 214/2025, com alíquota plena apenas ao fim da transição. Nada disso altera a relação entre locador e locatário regulada pela Lei 8.245/1991.

A dúvida mais comum envolve a forma do contrato e as garantias. O art. 47 da Lei 8.245/1991 trata da locação residencial ajustada verbalmente, e essa modalidade não perdeu validade. Ela é, porém, mais difícil de provar e costuma gerar discussão sobre prazo, reajuste e valor. Em qualquer modalidade, locador e locatário devem guardar recibos, comprovantes de transferência, termos de vistoria e qualquer aditivo, porque a prova da relação depende de documentos, e não apenas da existência de um acordo. Quanto às garantias, o parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Essa vedação existe desde 1991: o erro dos conteúdos que circulam é apresentá-la como novidade de 2026. O art. 38, §2º, por sua vez, limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel.

O prazo do contrato muda as consequências do fim da locação. O art. 46 trata das locações ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, cuja resolução ocorre ao fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Segundo o §1º do mesmo artigo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o término, sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado. Já o art. 47 cuida das locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses: findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada do imóvel só é possível nas hipóteses previstas na lei. Também não é verdade que exista obrigação nova de contrato escrito, nem que a falta de escrito invalide a locação. O Projeto de Lei 3024/2026, sobre registro digital de direitos sobre imóveis, está em análise na Câmara dos Deputados e não é lei. Na tributação, a LC 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação de bens imóveis. O texto vigente e o cronograma de transição devem ser conferidos no portal do Planalto.

A distinção entre pessoa física e pessoa jurídica é central na tributação da locação. Segundo as fontes consultadas, a pessoa física só é alcançada pelo IBS e pela CBS na locação quando a receita de aluguéis supera R$ 240 mil por ano e envolve mais de três imóveis alugados; os critérios exatos, inclusive eventual atualização de valores, devem ser conferidos no texto da LC 214/2025. Quem aluga um ou poucos imóveis e fica abaixo desses limites, em regra, não se enquadra nesse critério, mas a situação deve ser reavaliada a cada ano, e os aluguéis recebidos continuam sujeitos às regras do imposto de renda. Quando o imóvel pertence a uma empresa ou a uma holding, o enquadramento tributário, a contabilidade e a responsabilidade seguem outra lógica, e a análise vai além da Lei do Inquilinato. O locatário pessoa física, por sua vez, deve atentar principalmente à modalidade de garantia exigida, ao valor da caução em dinheiro e à documentação dos pagamentos. Em qualquer caso, a escolha de garantia e de prazo depende da situação concreta das partes, e não de modelo padronizado.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um contrato ou de uma situação específica. O resultado de uma questão de locação depende do tipo de contrato, do prazo, da garantia prestada, do histórico de pagamentos e da forma como a relação foi documentada. Antes de decidir com base em notícia de redes sociais ou de blogs, vale consultar o texto oficial da Lei 8.245/1991, da Lei Complementar 214/2025 e da Lei Complementar 227/2026 no portal do Planalto, conferir número e data da norma citada e, em caso de dúvida tributária, ouvir um contador. Leonardo Cortese Secaf é advogado em Ribeirão Preto e atua na área imobiliária.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.