Revisional de aluguel: quando o art. 19 da Lei 8.245 cabe e o que não é reajuste do contrato

Quem pesquisa "ação revisional de aluguel" ou "aluguel abaixo do mercado o que fazer" tem contrato antigo, índice anual em dia e o valor ainda longe do que se cobra no mesmo prédio. O art. 19 da Lei 8.245/1991 admite ao locador ou ao locatário pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior. Não é o reajuste periódico do art. 18 nem a retomada para uso próprio.

A prova é o contrato, os aditivos, os recibos e laudos ou anúncios comparáveis de imóveis semelhantes, no mesmo período e com a mesma destinação. O juiz fixa aluguel provisório, na forma do art. 68 e seguintes da lei, até 80% do pedido, e o valor definitivo sai da perícia, não do grupo de WhatsApp do condomínio. Acordo no meio da ação recomeça a contagem dos três anos. A linha dos tribunais estaduais não revisa só porque o IGPM subiu: mede o mercado do imóvel, descontada a amostra que não se compara.

O que a revisional não é: despejo por falta de pagamento, denúncia vazia, nem ação renovatória de locação não residencial, que tem prazo e requisitos próprios na Lei 8.245. Pedir revisão antes dos três anos é extinto por falta de interesse. Cláusula que renuncie de antemão à revisão não afasta a lei. Diferença entre provisório e definitivo se acerta na execução, e não se cobra como se o laudo já valesse desde o primeiro mês do contrato. Obra do inquilino e benfeitoria entram na perícia se a prova as mostrar; não aumentam o aluguel por estimativa.

Pessoa física é o locador ou o locatário residencial que assinou o contrato. Pessoa jurídica entra na locação comercial e na administradora que só representa o dono: o polo é de quem é parte no contrato, não da imobiliária sem procuração. Espólio e usufrutuário revisam se a lei e o registro os colocam na posição de locador. Fiador não é réu da revisional só porque garantiu o aluguel antigo.

A SECAF lê o contrato, a data do último acordo e a amostra de mercado antes de ajuizar. Ribeirão Preto. Sem tratar índice anual como revisional e sem aluguel de mercado fechado de antemão.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.