Despejo por falta de pagamento: a Lei 8.245, a citação e a purgação da mora

Quem pesquisa “despejo por falta de pagamento” ou “inquilino pode pagar depois da citação” já tem o contrato e o boleto vencido. A Lei 8.245/1991 autoriza a retomada por infração contratual, e a falta de pagamento do aluguel e encargos é a via do art. 9º, III, com o rito do art. 62. A citação é o marco: não é a mensagem no aplicativo nem a notificação extrajudicial, embora a notificação sirva de prova da mora. Contrato verbal não some, mas enfraquece valor, índice e encargos.

A prova é o contrato, os recibos ou boletos em aberto, a planilha de aluguel, IPTU e condomínio, e a citação válida. O art. 62 permite ao locatário purgar a mora no prazo da contestação, em regra 15 dias, depositando o que está em aberto com os acréscimos. Na locação residencial, a Lei 12.112/2009 limitou essa purgação a uma vez a cada 24 meses. Fiador continua no polo se o contrato o mantém; exoneração do fiador tem rito próprio e não apaga o débito anterior. A linha do STJ não transforma acordo de WhatsApp sem depósito judicial em purgação.

O que o despejo por falta de pagamento não é: denúncia vazia no prazo do art. 46, retomada para uso próprio do art. 47, nem ação renovatória de locação comercial (arts. 51 e 71). Liminar de desocupação em 15 dias, no art. 59, § 1º, pede caução e o enquadramento da lei — não sai de todo atraso de um mês. Consignação em pagamento é defesa do inquilino quando o locador recusa o valor correto; não cabe se o depósito é parcial. Prescrição da cobrança de aluguel é de três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil) e não se confunde com o prazo da ação de despejo em curso.

Pessoa física é o locador ou o locatário no contrato. Pessoa jurídica entra como administradora, fundo ou empresa locadora, e como locatária no ponto comercial. Imobiliária que só administra não substitui o locador no polo sem o mandato. Herdeiro do locador precisa do título da sucessão antes de propor em nome próprio.

A SECAF lê o contrato, a planilha e a citação antes de propor o despejo ou de purgar a mora. Ribeirão Preto. Sem tratar todo atraso como liminar de desocupação e sem prazo único de acordo.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.