Banco responde por atraso na entrega do imóvel?

Quem comprou um imóvel na planta e viu a obra atrasar costuma fazer esta pergunta: o banco que liberou o financiamento também responde pelo atraso? A dúvida é comum porque o comprador assina, na prática, dois contratos, um com a incorporadora e outro com a instituição financeira, e ambos convivem no mesmo empreendimento. Em setembro de 2026, a 2ª Seção do STJ, em embargos de divergência e por unanimidade, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, uniformizou a divergência entre a 3ª e a 4ª Turma e adotou a posição da 4ª Turma: o banco que atua apenas como financiador da incorporação não pode ser incluído em ação de compradores por atraso ou vício da obra. O julgamento consta do Informativo de Jurisprudência nº 907 do STJ, de 27 de outubro de 2026. Embora não seja precedente de observância obrigatória nos moldes do art. 927 do CPC, a decisão da 2ª Seção uniformiza o entendimento das duas Turmas de direito privado e tende a orientar casos semelhantes.

O ponto de partida é o Código de Defesa do Consumidor. O art. 3º, §2º, inclui as atividades bancária e financeira no conceito de serviço, e o art. 14 prevê a responsabilidade do fornecedor pelos danos decorrentes de defeito na prestação do serviço, independentemente de culpa. Esses dispositivos, porém, não bastam sozinhos: é preciso demonstrar que o banco participou do fato que causou o dano. Segundo o Informativo 907, a fiscalização da obra prevista em contrato para liberar as parcelas do financiamento não autoriza presumir que o banco seja executor do empreendimento. Por outro lado, se a instituição interfere de fato na execução da obra, a situação é diferente e pode haver discussão sobre sua responsabilidade; a escolha de materiais ou a definição do plano de construção são exemplos de ingerência efetiva, citados aqui apenas como ilustração. A prova, portanto, está no contrato de financiamento, nos cronogramas, nos relatórios de vistoria e nas comunicações trocadas entre as partes.

Há alguns cuidados que evitam leituras equivocadas. O primeiro é que a decisão não diz que o banco nunca responde: diz que a posição de financiador, com fiscalização para liberação de parcelas, não basta para incluí-lo na responsabilidade pela obra. O segundo é que o julgamento encerrou uma divergência: a 3ª Turma vinha entendendo que o banco agente financeiro integrava a cadeia de consumo e podia responder pelo atraso, e a 2ª Seção adotou a linha contrária. O terceiro é que atraso e juros de obra são temas distintos. A linha do STJ, inclusive em recurso repetitivo, considera ilícita a cobrança de juros de obra, ou encargo equivalente, do adquirente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, e a aplicação a cada contrato depende das cláusulas e da relação de consumo. A Lei 4.591/64, no art. 43-A, introduzido pela Lei 13.786/2018, admite tolerância de até 180 dias corridos, desde que pactuada de forma clara e destacada, o que torna indispensável ler o contrato para saber de quando o atraso é contado. Quanto aos prazos, o CDC prevê decadência para vícios (art. 26) e prescrição para a pretensão de reparação por fato do serviço (art. 27), e a contagem depende da natureza do problema e do momento em que ele foi conhecido. Não existe prazo único para todos os casos. Discutir cobrança indevida de juros é pretensão diferente de discutir indenização pelo atraso, e ambas não se confundem com a responsabilidade do financiador.

A resposta varia conforme quem é o comprador e como o negócio foi estruturado. Para a pessoa física que adquire o imóvel para moradia, a relação costuma ser tratada como de consumo, o que favorece a aplicação do CDC. A incorporadora, que constrói e entrega o empreendimento, responde diretamente pelo atraso e pelos vícios. A Lei 4.591/64 prevê o patrimônio de afetação (art. 31-A), que separa o patrimônio do empreendimento do restante do patrimônio do incorporador, mas ele é facultativo, a critério do incorporador, e não está presente em toda incorporação. Quando o comprador é pessoa jurídica, a aplicação do CDC depende de ela ser destinatária final do bem, o que exige análise do caso concreto. Em qualquer hipótese, o que define a responsabilidade do banco não é a qualidade do comprador, e sim a atuação concreta da instituição na obra.

O escritório Leonardo Cortese Secaf atua em Ribeirão Preto na análise de contratos de compra e venda na planta, de financiamentos imobiliários e de atrasos de entrega. Cada caso depende da leitura do contrato, do cronograma, da documentação da obra e das cláusulas de prazo e de juros, e por isso não há resposta padronizada nem resultado que possa ser antecipado. A decisão do STJ é um dado relevante, mas não substitui o exame individual dos documentos de cada comprador.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.