Vou pagar imposto sobre aluguel de imóvel em 2027?

Quem recebe aluguel de imóvel tem perguntado se haverá imposto sobre essa receita a partir de 2027. A resposta depende de quem é o locador, de quanto ele recebe e de quantos imóveis aluga. O gancho legal está na Lei Complementar 214/2025, que, no regime de bens imóveis (arts. 251 a 270), colocou a locação, a cessão onerosa e o arrendamento no campo de incidência do IBS e da CBS, tributos que substituem, em transição, PIS, Cofins, ICMS e ISS. A Lei Complementar 227/2026 alterou a LC 214/2025, inclusive no regime de imóveis. Não se trata de uma nova lei do aluguel: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não foi alterada pela reforma tributária.

No plano do direito, o ponto central é o momento do fato gerador. Na locação, ele ocorre no pagamento do aluguel (art. 254, III, da LC 214/2025), e não na competência. Assim, o aluguel de dezembro de 2026 pago em janeiro de 2027 segue as regras de 2027. Para o locador, a prova será a documentação fiscal emitida e o registro do recebimento. Contratos, recibos, boletos, datas de vencimento e a forma de cobrança deixam de ser apenas questões civis e passam a ter repercussão fiscal, porque a data do pagamento define o regime aplicável.

Há nuances que evitam conclusões apressadas. O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda sobre aluguel, que segue regido por legislação própria. Também não é correto presumir que as alíquotas de 2026 se repetirão nos anos seguintes: para 2026, o art. 343 da LC 214/2025 indica alíquotas de 0,9% para a CBS e de 0,1% para o IBS, e as regras de transição preveem dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias. Essa dispensa se refere a fatos geradores de 2026 e não é parâmetro automático para 2027. Além disso, ser contribuinte não significa, por si só, recolher imposto em todas as situações: é preciso verificar a regra aplicável a cada período.

A situação muda conforme a titularidade. A pessoa física é contribuinte se, no ano-calendário anterior, a receita de locação for superior a R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA, e houver operações com mais de três imóveis distintos (art. 251, §1º, I, da LC 214/2025); esses dois requisitos são cumulativos. O art. 251, §2º, prevê ainda o enquadramento no próprio ano-calendário, quando a receita de locação superar em 20% o limite de receita. Confira, no regulamento, como esse critério é aplicado quanto ao número de imóveis, pois o ponto admite leituras diferentes. Já a pessoa jurídica no regime regular é contribuinte sem piso de receita, inclusive a holding imobiliária que aluga um único imóvel. Quem mantém imóveis em empresa deve avaliar o impacto da locação já no planejamento de 2027.

O escritório do advogado Leonardo Cortese Secaf atende, em Ribeirão Preto, locadores pessoa física e pessoa jurídica na análise de contratos de locação e na organização do patrimônio imobiliário. Cada caso depende de receita, número de imóveis, forma de cobrança, titularidade e estrutura societária, e por isso a análise é individualizada. Uma providência prática é reunir os contratos vigentes, os valores recebidos nos últimos anos e a titularidade dos imóveis. Como a matéria está em regulamentação, a redação e a vigência da LC 214/2025, da LC 227/2026 e do Decreto 12.955/2026, que regulamenta a CBS, devem ser conferidas nos textos oficiais na data de cada operação.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.