Financiamento de imóvel usado na Caixa: como funciona a entrada

A Caixa financia imóvel usado, desde que o imóvel e o comprador atendam às exigências da instituição. O financiamento, porém, não cobre o preço inteiro: a entrada é a diferença entre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel, de um lado, e o valor efetivamente financiado, de outro. Essa diferença é paga com recursos próprios ou com FGTS, quando cabível. O percentual máximo financiado varia conforme a linha de crédito, o sistema de amortização, o valor do imóvel e a data da simulação, e deve ser confirmado diretamente na Caixa. O financiamento habitacional tem base na Lei 4.380/1964, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação, e o uso do FGTS está previsto na Lei 8.036/1990. Limites de valor e percentuais de financiamento são definidos em normas do Conselho Monetário Nacional, do Conselho Curador do FGTS e dos programas habitacionais em vigor, além das políticas da própria instituição. Como essas regras mudam e alterações recentes têm sido noticiadas, nenhum número deve ser tomado como fixo sem conferência em fonte oficial.

No financiamento de imóvel usado, a instituição exige avaliação do bem, feita por ela ou por empresa por ela indicada. O valor de avaliação pode ser diferente do preço acertado entre comprador e vendedor, e a diferença que o crédito não cobre integra a entrada, paga com recursos próprios ou FGTS. Também são exigidos documentos do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada no Registro de Imóveis, certidões de ônus e de distribuição, certidões negativas de tributos, comprovantes de IPTU e de condomínio em dia e, conforme o caso, documentos pessoais e certidão de casamento. A garantia mais usual é a alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997, na qual o imóvel fica vinculado ao credor até a quitação. A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), e é essa prova documental que deve ser conferida antes de assinar.

Prazos de análise de crédito, de avaliação e de registro variam conforme a instituição, a região e a complexidade da documentação, e nenhum deles é garantido. A aprovação do crédito não equivale a compromisso de liberação do valor, que depende de exigências como vistoria, registro e assinatura das garantias. Também é preciso separar custos que ficam fora da parcela: o ITBI, cobrado pelo município, e as custas de escritura e de registro, cobradas pelo cartório. O FGTS pode ser usado como parte da entrada, para amortizar o saldo devedor ou para abater prestações, desde que o comprador e o imóvel atendam às condições do art. 20 da Lei 8.036/1990 e do regulamento do fundo. O saldo disponível e a elegibilidade precisam ser verificados caso a caso. Financiamento também não é consórcio, e não dispensa o comprador de comprovar capacidade de pagamento ao longo de todo o contrato.

Este texto trata da pessoa física que compra imóvel residencial para moradia própria. A análise de renda considera salário, pró-labore, renda de autônomo com declaração de imposto de renda e outras fontes comprováveis, além do comprometimento máximo da renda admitido pela instituição para a prestação. Os seguros habitacionais costumam compor a prestação mensal e devem constar na simulação. Quando o comprador é casado, o regime de bens e a participação do cônjuge na escritura e no contrato precisam ser analisados antes da assinatura, porque afetam a titularidade e a eventual execução da garantia. Compras feitas por pessoa jurídica, ou por meio de holding, envolvem outras regras tributárias e societárias e não são tratadas aqui.

O escritório, situado em Ribeirão Preto, atua na análise de documentação e de contratos de compra de imóveis, incluindo a conferência de matrícula, certidões, cláusulas de financiamento e garantias. Não há resultado garantido, e cada operação tem suas próprias condições de crédito, documentação e renda. Antes de assinar promessa de compra e venda ou contrato de financiamento, recomenda-se a conferência dos documentos por profissional habilitado. As informações deste texto são de caráter geral, têm finalidade exclusivamente informativa e não substituem a análise de uma situação específica.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.