Extrato eletrônico no registro de imóveis substitui a escritura?

Quem pesquisa se o extrato eletrônico do registro de imóveis substitui a escritura normalmente quer saber se a compra e venda passa a ser feita sem lavrar escritura pública. A resposta curta é não. O Provimento CN-CNJ nº 228, de 16 de junho de 2026, regulamenta o uso de extratos eletrônicos para registro e averbação de fatos, atos e negócios jurídicos com repercussão imobiliária. Ele se apoia na Lei nº 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), e insere o art. 210-A no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Foro Extrajudicial), de modo que deve ser lido em conjunto com esse código. O que muda é a forma de levar o ato ao Registro de Imóveis, e não a exigência do instrumento que a lei já prevê.

A escritura pública continua exigida nos casos em que a lei a impõe. O art. 108 do Código Civil, por exemplo, torna a escritura essencial à validade dos negócios que criem, transfiram, modifiquem ou renunciem a direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário. Já a transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Segundo o provimento, o extrato funciona como suporte informacional para o registro, e a recepção formal dos extratos deve ocorrer pelo SERP, operado tecnicamente pelo Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR). A norma também afirma que o uso do extrato não afasta a qualificação jurídica do registrador nem a observância dos princípios da continuidade, da especialidade e da disponibilidade.

Quanto aos prazos, o provimento prevê que o ONR disponibilize ambiente de produção, especificações técnicas e manuais operacionais em até quatro meses da publicação, o que leva a meados de outubro de 2026. Os oficiais de registro devem adequar seus sistemas em até seis meses depois dessa disponibilização, ou seja, o prazo deles corre a partir da entrega do ambiente pelo ONR, e não da publicação da norma. A implantação massiva dos extratos é gradual, com prazo máximo de três anos. As fontes consultadas para este texto não permitem confirmar se o ambiente de produção do ONR já foi entregue, e por isso não é possível afirmar que todos os cartórios já recebem extratos. Essa informação deve ser verificada junto ao ONR, à Corregedoria Nacional de Justiça ou ao oficial do registro competente. Também não se deve confundir a norma com uma dispensa geral de escritura, com a eliminação da qualificação registral ou com uma aplicação imediata e uniforme em todas as serventias.

Para a pessoa física que compra um imóvel, a mudança, na prática, tende a não alterar a rotina: a escritura mantém sua força legal e o extrato é apenas o suporte informacional enviado ao registro. Segundo o provimento, a responsabilidade pelas informações do extrato é de quem o emite. Isso não dispensa a conferência da matrícula, dos documentos das partes e das certidões. Para a pessoa jurídica, em regra, a empresa não emite o extrato: a norma delimita os agentes que podem encaminhá-lo, como tabeliães de notas e instituições financeiras em operações de crédito imobiliário, e o texto do provimento deve ser consultado para a lista completa. Em operações como alienações, garantias, integralização de capital e reorganizações societárias, a empresa deve conferir os dados que o emitente inserir no extrato, além dos poderes de representação e dos atos societários que sustentam o negócio. Essa recomendação de conferência é avaliação prática do escritório, e não conteúdo da norma.

O escritório Leonardo Cortese Secaf, em Ribeirão Preto, atua em questões de direito imobiliário, incluindo a análise de documentos, matrículas e atos levados a registro. Cada operação depende do tipo de negócio, dos documentos disponíveis e do estágio de implantação dos sistemas na serventia onde o imóvel está registrado, de modo que não há resposta universal para todos os casos. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de uma situação concreta. Antes de qualquer decisão sobre a forma de um negócio imobiliário, vale confirmar a situação atual do cartório competente.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.