Integralização de imóvel em holding: quando o ITBI incide e o que o Tema 796 do STF mede

Quem pesquisa "ITBI na integralização de imóvel em holding" ou "Tema 796 STF holding familiar" já ouviu que "o município cobra sempre" ou que "é isento de qualquer imposto". O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal dispensa o ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. O Tema 796 do STF firmou a incidência do ITBI quando a atividade da holding é preponderantemente imobiliária.

A prova é o contrato social, o objeto social, o balanço, a escritura de integralização, a matrícula e o que mostra se a receita da empresa vem de aluguel, compra e venda ou de outra atividade. O município analisa a preponderância no período anterior à transmissão, na forma da lei local e da linha do STF. Integralização não é doação: doação de quotas ou de imóvel gera ITCMD, não ITBI. Usufruto e nua-propriedade têm conta própria. A linha do STF não transforma toda holding familiar em atividade preponderante imobiliária só porque há um imóvel no ativo.

O que o Tema 796 não é: isenção automática de ITBI em toda integralização, nem autorização para usar a holding como veículo de compra e venda de imóveis sem o imposto. Atividade preponderante se mede pelos fatos, não pelo nome no contrato. Integralização de imóvel com reserva de usufruto não apaga a análise. ITBI de compra e venda ordinária é outro fato gerador. Prescrição do crédito tributário segue o CTN; o lançamento não se confunde com a data da escritura.

Pessoa física é o sócio que integraliza o bem. Pessoa jurídica é a holding que recebe o imóvel em capital. A holding operacional que já exerce atividade imobiliária entra na análise de preponderância. Sócio de outra sociedade que só detém a quota não figura no polo do ITBI da integralização. Espólio integraliza se o bem é do de cujus e a representação está regular.

A SECAF lê o contrato social, a receita e a escritura antes de tratar o ITBI como devido ou dispensado. Ribeirão Preto. Sem isenção genérica e sem confundir integralização com doação de imóvel.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.