Dívida de condomínio entra na recuperação judicial da empresa?

A dúvida é frequente tanto para síndicos e administradoras quanto para empresas que são proprietárias de salas, lojas ou galpões em condomínio: a dívida condominial entra na recuperação judicial? A Segunda Seção do STJ respondeu no Tema 1.391, sob o rito dos recursos repetitivos, ao fixar a tese de que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetem ao juízo da recuperação e podem ser executados no juízo cível competente. Como se trata de repetitivo, a tese orienta os demais tribunais e tende a alterar a rotina de cobrança contra empresas em recuperação.

A regra geral está no art. 49 da Lei 11.101/2005: ficam sujeitos à recuperação judicial os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. A tese do STJ trata os débitos condominiais como exceção a essa lógica, o que se conecta à obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio, prevista no art. 1.336, I, do Código Civil. Na prática, o condomínio continua precisando provar o crédito: convenção ou ata de assembleia que fixe as contribuições, demonstrativo dos valores em aberto e a titularidade da unidade. Esses documentos também sustentam a execução, nos termos do art. 784, X, do CPC, quando preenchidos os requisitos legais.

Há limites que não podem ser ignorados. Segundo o colegiado, a execução pode ocorrer mesmo durante a recuperação judicial, mas cabe ao juízo da recuperação controlar atos de constrição sobre bens indispensáveis à continuidade da empresa, o que pode levar à suspensão da execução. Ou seja, a tese não garante penhora de qualquer bem nem pagamento imediato. Também não se deve estendê-la a outros tipos de crédito: ela tratou de débitos condominiais. Além disso, há debate sobre como ela convive com o Tema 1.051 do STJ, que adotou o fato gerador como critério para definir se um crédito se sujeita à recuperação, e esse ponto ainda deve ser acompanhado nos tribunais. Vale conferir no acórdão as datas e os detalhes da fixação da tese.

Para a empresa em recuperação que é condômina, o efeito é prático: a despesa condominial deve continuar sendo tratada no fluxo de caixa, porque a cobrança pode correr no juízo cível, e não apenas ser incluída no plano. Para o condomínio, o cenário tende a ser mais favorável do que o da habilitação na recuperação, ainda que sujeito ao controle do juízo da recuperação sobre bens essenciais. Já o condômino pessoa física, que não está em recuperação judicial, continua sujeito à cobrança comum de cotas condominiais, sem relação direta com essa tese. Cada caso depende de quem é o devedor, da natureza da unidade e do que consta nos autos.

No escritório, em Ribeirão Preto, a análise desse tipo de situação começa pelos documentos: a matrícula do imóvel, a convenção, as atas, o histórico de cobrança e a fase em que está a recuperação judicial, quando houver. A partir daí, é possível avaliar com cautela qual juízo é competente e quais medidas são cabíveis, sem prometer resultado. Este texto tem caráter informativo e não substitui a avaliação individual de cada caso.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.