Patrimônio de afetação: o que o comprador ainda cobra se a construtora quebra

Quem pesquisa “construtora faliu patrimônio de afetação” ou “como recuperar o imóvel na planta” já viu o canteiro parado. A Lei 10.931/2004 e a Lei 4.591/1964 autorizam afetar o terreno e as acessões de cada incorporação. O que está afetado não responde por dívida estranha àquela obra. Sem o registro da afetação na matrícula, o comprador volta à fila genérica da massa.

A prova começa na matrícula e no quadro-resumo: averbação da afetação, memorial de incorporação e o contrato com o valor pago. Comissão de representantes e assembleia de compradores são o rito para continuar a obra ou resolver o empreendimento. Habite-se atrasado e juros de obra depois do prazo são pretensões próprias — não se misturam no mesmo parágrafo sem o fato de cada uma.

O que a afetação não é: seguro garantia automático nem devolução integral no dia seguinte à falência. Também não é o patrimônio de afetação da Lei 14.620/2023 de outro recorte. Distrato da Lei 13.786/2018 segue se o comprador é quem desiste; quebra da incorporadora é outro desenho. Credor trabalhista ou tributário da empresa-mãe não se paga com o terreno afetado se a afetação está regular.

Pessoa física é o adquirente da unidade. Pessoa jurídica é a incorporadora e, na falência, a massa — o condomínio de adquirentes entra quando assume a obra.

A SECAF lê a matrícula, o contrato e o andamento da falência antes de escolher a via. Ribeirão Preto. Sem vender ‘chave na mão em 30 dias’ e sem tratar toda obra parada como afetação válida.

Texto informativo. Não substitui análise do contrato, dos documentos e do prazo do caso concreto.